房产纠纷

    随着房价的日渐增长，房屋买卖过程中出现的纠纷问题也随之增加。规避房屋买卖中的风险，以及签订合同的相关法律问题是应当加以讨论的问题所在。二手房买卖中的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险，在购买二手房时，应当着重注意以下几个方面。

     1、明确房产信息。除了了解房屋的基本信息以外，法律信息的审查显得尤为重要。查看房产证是否为原件，其中载明的产权人与出售人身份证信息是否相符，是否存在抵押登记，房屋产权的性质，房屋的所有权是否为出售房屋人单独所有。

     2、明确出售人的身份信息。查看售房人的户口本中载明的婚姻状况，户籍所在地是否为出售房屋所在地，问清楚过户后出售人是否有落户地址。

     3、明确房屋的实际居住状况，是出租中还是卖房人自住，如果存在租赁情况，还应查看租赁合同的内容。

     4、明确物业费用、供暖费等费用是否有欠费情况。

     5、妥善签订购房合同。应从三个方面认真审查，第一，交易流程，整个交易流程应当简明扼要，尤其是房屋的情况特别复杂的时候，更要约定明确，安排合理；第二，时间节点，对于时间节点要明确约定在合同中，以避免扯皮现象发生；第三，违约责任，买卖房屋双方当事人签订的买卖合同中一定要明确载明违约责任，以及违约金的事项。（比如逾期付款、逾期腾房、逾期迁户、逾期过户、逾期网签等）一旦合同一方不履行原合同内容，另一方则可依照合同约定内容，保障自身合法权益。

     6、注意证据的保留。所有的口头约定尽量都要落实在纸面上，转账付款时尽量书面写清交易凭证，       还要保留双方沟通时的证据，以防止在产生纠纷时无法查清事实。

   经常发生纠纷的房产分为以下几类，可供参考，规避风险。

   一、涨价房

实践中，因房价上涨导致违约的情形时有发生，当事人以各种理由要求解除合同或者违约加价，承担违约金。有时还可能导致房屋购买不成，还要另行支付违约金的情形。规避风险应为重中之重，确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格、按时履约并及时固定卖方的违约证据。

   二、拍卖房

   拍卖房一般涉及债务问题，房屋可能已被多次抵押，购买此类房屋可能面临债权人的追讨。拍卖房屋情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要了解清楚后谨慎对待。

   三、正在出租的房屋

   实践中，许多二手房在出售时处于出租状态，在购买此类房屋时一定要求出租人出具放弃优先购买权的书面材料。

   四、代理出售房屋

     由于产权人行动不便、人在外地、身处国外、工作繁忙、规避责任等一系列原因，出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。这就为无权代理人、越权代理人提供了大的环境前提，一旦无权代理人、越权代理人、代理合同终止后仍以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人未发生法律效力。遇到此类房屋，要高度警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任及损害赔偿，要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等。防范无权代理，产权人也可以不知情为由主张合同无效。

   五、央产房

   央产房有50%是不可上市交易的，所以在购买房屋时应注意查清房产的信息，是否为可交易房屋。从卖方的角度来看，在房屋出售前完善相关的上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利进行。

   六、学区房

   在一般的房屋买卖合同中，不会涉及到买卖该房产的目的，而有些家长正是为了孩子上学而购买学区房，这就会导致家长的一些购房行为无法达到实际目的。在选购此类房屋时，应注意：提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策，以及购买房屋入学指标的使用情况。尽量能够把购买学区房的目的写入合同中去，并约定如因卖房人违约导致买房人购买房屋所要达到的合同目的不能够实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

   七、多户房

   户籍问题是二手房买卖交易中经常遇到的情况，户口的迁移属于公安机关的行政行为，不受司法的调整。户口的迁移义务可作为合同约定的内容写入合同条款，并明确相应的违约责任。这样就能够保障买房人的权益，进而督促卖方积极履行户口迁出义务。

   八、夫妻共有房产

   我国《婚姻法》规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。任何一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的行为，属于无权处分。这就需要买房人在购买房屋签订合同时，问清售房人的家庭婚姻情况，看清户口本上的婚姻状况，如果为已婚，须要求其配偶签订知情同意书。规避售房人的无权处分行为。如果售房人有意隐瞒婚姻状况的话，尤其需要警惕。

   九、抵债房

   在现实交易中，借房屋买卖的幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公正，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记的秩序，应当引起我们的警惕。买房人在购买房屋时，一定不能贪图低于市场价格的房价利益，急于交易。审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成的经济损失。

     十、设定抵押的房屋

   房产所有人以按揭的方式购买房产，贷款尚未还清。在这种情况下，房屋的所有权人出售该房屋。

房屋买卖过程中，双方签订合同内容一定要明确解除抵押的条款，买房者应知晓卖房者不解除抵押的危害性，购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范风险。