商品房买卖合同纠纷一案

摘要：【案情简介】北京××房地产开发有限责任公司于2010年4月17日与高某就位于通州区芙蓉路西侧芙蓉花园×#住宅楼××单元××号房屋，签订了《商品房预售合同》，合同签订以后，高某依约定支付了首付款，但是剩余房款130元至起诉之日起仍未支付;原告就此诉至通州区人民法院，并支付逾期付款违约金，诉讼费由高某承担。

【律师代理意见】

律师接受北京××房地产开发有限责任公司相关负责人的委托，依法出庭代理此案，在庭审过程中出具如下代理意见：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告与被告高某达成的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示且不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行;原被告签订的合同约定被告以贷款的方式支付房屋尾款，被告未原告提交《个人住房按揭贷款资料提交确认单》，被告未能办理银行贷款已经一年之久，被告应当知道不能获得贷款但被告未在十天内向原告公司解除合同，故应当按照合同规定支付购房款130万元整;

【法院判决结果】北京市通州区人民法院判决如下：

一、被告高某支付原告北京××房地产开发有限责任公司购买北京通州区芙蓉西侧芙蓉花园×#住宅楼××单元××号房屋尾款130万元及利息，于判决生效后三十日内执行。

二、判决本案的诉讼费由被告承担。

商品房买卖合同纠纷一案

发布日期：2015-03-06 作者：孙春来律师

【案情简介】原告蒋某与被告刘某于2010年4月就位于北京市海淀区东旭小区4单元××号楼××单元××室房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，房屋的成交价187.5万元，签约当日支付定金2万元，2010年4月13日补齐定金3万元，共计定金5万元。另约定双方应于2010年4月24日之前办理银行面签，同日刘某应一次支付购房首付款77.5万元。截止2010年4月24日，刘某因为国家政策调整，未能办理银行面签手续，也未支付首付购房款。原告蒋某将刘某诉至法院，要求解除蒋某与刘某之间的房屋买卖合同，赔偿原告违约金13.75万元，赔偿给原告造成的售房差价30万元整，诉讼费由被告承担;

【律师代理意见】

对案情出具如下法律意见：

一、被告未能履行买卖合同约定的义务，不构成违约行为，应当认定为情势变更。

被告刘某与原告签订房屋买卖合同后，一直积极配合原告办理各种手续，但在合同签订后，2010年4月17日国务院发布并实施了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》导致刘某无法办理银行贷款，从而无法按照合同约定支付购房首付款;此属于在合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对被告明显不公平，应当认定为情势变更。

二、被告不应当承担违约金、赔偿给原告造成的售房差价损失;

如上所述，被告的未履行合同约定的行为，不构成违约行为，不应当承担违约金和赔偿损失，并由原告返还被告定金5万元整;请求法院驳回原告的其他诉讼请求，并承担由原告承担诉讼费;

【法院判决结果】

北京市海淀区人民法院依法判决如下：

一、原告蒋某与被刘某于2010年4月签订的《北京市存量房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。

二、蒋某于本判决生效后十天内返还刘某定金人民币5万元

三、判决驳回原告的其他诉讼请求