新冠肺炎疫情期间，承租方能否任意解除租赁合同？

一场突如其来的疫情降临，全国都采取关闭公共娱乐场所、交通管制、城市、村镇采取防控措施，影响波及到各行各业，由此衍生出了很多法律纠纷。笔者根据近日来较多的房屋租赁合同法律咨询，分析如下：

 一、新冠肺炎属于不可抗力，笔者在《新冠肺炎疫情期间商铺被要求暂停营业，承租方能否以不可抗力要求房东减免租金》一文中已作详细解答，大家可前往查阅，在此不再赘述。

二、新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？

   以不可抗力为由要求解除房屋租赁合同的，应当根据房屋租赁合同明确约定的用途来区分适用，以确定房屋租赁合同目的是否确实无法实现。

   不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：

   （一）部分或全部免责。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

   （二）解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

   由此可见，当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关，具体到个案中，还要根据具体情况具体分析，以确定租赁合同目的是否确实无法实现。

对于生产经营的商业性用房，承租人的合同目的是对租赁房屋的使用和收益，需要考虑停产停业的时间、营业收入的减少程度等。

对于自住型用途的租赁用房，承租人的合同目的是取得对租赁房屋的使用权和居住权。非疫情高发区外，一般不会造成合同履行的重大障碍。

新冠肺炎疫情防控措施对各类租赁合同的履行都会产生一定的影响，但该影响能否达到令合同目的不能实现的程度，承租方需要证明因新冠肺炎导致无法全面履行合同，而不是部分不能履行合同，如果疫情仅仅只对合同目的的实现构成短暂性的阻碍，不能依据不可抗力要求解除合同。只有完全不能履行合同的情况，才能导致合同目的根本无法实现，从而满足解除合同的法定要件。

三、“非典”时期，我国法院的处理规则。

最高人民法院在非典时期出台了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效，但仍有参考价值）第3条规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

从最高院的通知不难得出最高院在“非典”时期的裁判思路：“能继续履行但有重大影响的，则按公平原则调整；根本不能履行的，则按不可抗力减免责任。”在租赁关系中具体而言之：如果符合因行政措施等原因导致商铺歇业等“根本不能履行”情形的，则适用不可抗力之法律规定处理；如果其他情形导致合同履行对租赁双方权益有重大影响的，则根据“公平原则”处理。

租赁关系中的“公平原则”就是要同时考虑“出租人的租金收益利益和承租人的经营损失等压力”这两方面利益的平衡。

综上，各类商事活动都因本次疫情受到了不同程度的影响，受到影响的承租方不要贸然的要求单方解除合同，尽管本次疫情事件本质上属于不可抗力事件，但能否援用不可抗力免责或解约，仍需结合个案具体情况，严格分析疫情对合同产生的影响程度，所以笔者建议，在承租方无法判断是否达到解除合同条件时，应当通过专业律师提供帮助，避免因操作不当，造成更大的损失。

北京律师孙春来，山东大学法学学士，原法院法官，现为智祥北京律师事务所高级合伙人、律师。联系电话：15652406263